Wann sollte man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern?

27.01.2026 • Lesedauer 7 Minuten • Letzte Aktualisierung 27.01.2026 • Autor: Sparda-Bank Berlin Online Redaktion

Mehr zum Ablauf, optimalen Zeitpunkt & den Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung

In den meisten Fällen endet mit Ablauf der erstmaligen Baufinanzierung nicht der Finanzierungsbedarf Ihrer Immobilie: Nach Ablauf dieser bleibt also eine Restschuld, für die wiederum eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Dadurch ändert sich gegebenenfalls viel: Von den monatlichen Tilgungsraten bis hin zu den Zinsen und Gesamtkosten. Daher sollten Eigenheimbesitzer frühzeitig daran denken - und die Konditionen auf den Prüfstand stellen.

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Junges Paar hat sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung gekümmert und sitzt nun entspannt auf der Terrasse

Rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern - auf einen Blick

1. Planen Sie vorausschauend und frühzeitig: Idealerweise beschäftigen Sie sich mit der Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor Ablauf der laufenden Finanzierung.
2. Prüfen Sie die Möglichkeiten: Sie haben viele verschiedene Optionen - vom Kreditgeberwechsel bis hin zur Zinsanpassung oder Forward-Darlehen.
3. Angebote vergleichen: Nicht das erstbeste, sondern das für Ihre Bedürfnisse beste Angebot gilt es zu nutzen - Klarheit schafft der Vergleich von über 400 Darlehensgebern bei der Sparda Bank Berlin.

Was ist eine Anschlussfinanzierung - und warum ist die frühzeitig notwendig?

Anschlussfinanzierungen sind nicht die Ausnahme, sondern die Regel: Denn die meisten Baufinanzierungen haben eine Zinsbindung, die sich auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt - zum Beispiel 10, 15 oder seltener 20 Jahre. Im Anschluss wird neu finanziert, sofern weiterhin eine Restschuld besteht, um eben diese durch das neue Darlehen zu decken. Sie setzen also die Finanzierung Ihrer Immobilie fort, bis diese tatsächlich vollständig abbezahlt ist - dabei ergeben sich praktischerweise neue Konditionen und ebenso neue Ausgestaltungsmöglichkeiten.

Klassischer Ablauf einer Anschlussfinanzierung

Im Kern gliedert sich der Ablauf in drei essentielle Schritte. Diese sind immer wieder in der derartigen Form zu wiederholen, bis Sie sich am Ende schließlich für ein Angebot Ihrer Wahl entscheiden. Die Wiederholung ist deshalb wichtig, weil sich in der Zwischenzeit natürlich an Ihrer Situation etwas geändert haben kann, die Anschlussfinanzierung aber stets individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sein sollte.

Zu ermitteln: Wann endet die Zinsbindung der laufenden Baufinanzierung?

Die Zinsbindung ist der Zinssatz, zu dem ihre Baufinanzierung bis zu deren vorläufigen Ende läuft. Das können zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre sein. Das Enddatum der Zinsbindung können Sie in Ihren vertraglichen Unterlagen nachschlagen - spätestens ab da muss neu finanziert werden.

Letztlich liegt dafür die Verantwortung bei Ihnen, die meisten Kreditgeber informieren ihre Kreditnehmer aber einige Monate im Vorfeld. Für Sie gilt: Umso mehr Zeit Sie bis zum Ablauf der Zinsbindung haben, desto ruhiger und durchdachter können Sie die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung sondieren.

Zu prüfen: Wie hoch sind die Restschuld und Ihr finanzieller Spielraum?

Die Restschuld ist die Differenz zwischen dem aufgenommenen Darlehensbetrag und den bis zum Ablauf der Zinsbindung geleisteten Tilgungen. Sofern die über die Jahre geleisteten Tilgungen den Darlehensbetrag nicht vollständig decken, schulden Sie der Bank also weiterhin Geld - hier kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel.

Durch diese können sich die zu zahlenden Zinsen, die monatliche Tilgungshöhe und damit die insgesamt jeden Monat zu zahlenden Raten verändern. Aus diesem Grund müssen Sie, wie auch damals schon bei der Baufinanzierung, erneut Ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen.

Sie könnten beispielsweise:
Aufgrund eines seither höheren Einkommens die Tilgungsraten erhöhen, um die Immobilie schneller zu entschulden.
Die Monatsraten reduzieren, sofern Sie die bisher geltenden Raten der Baufinanzierung als etwas zu hoch empfanden.
Sich den aktuellen Zinssatz perspektivisch sichern, sofern Sie diesen für attraktiv halten

Denken Sie dabei nicht nur an das Hier und Jetzt, sondern auch perspektivisch: Schließlich wird Sie die neu aufgenommene Finanzierung ebenso wieder mehrere Jahre begleiten. Daher sind neben dem aktuellen Einkommen und laufenden Ausgaben auch etwaige Rücklagen sowie perspektivische Veränderungen wie Jobwechsel oder Familienplanung zu berücksichtigen.

Zu vergleichen: Angebote und Möglichkeiten

Sie haben prinzipiell drei Möglichkeiten:

Zinsanpassung: Beim bestehenden Kreditgeber wird die Finanzierung zu einem angepassten Zinssatz fortgeführt.
Umschuldung: Sie nehmen einen neuen Kredit bei einem anderen Kreditgeber auf, mit der Kreditsumme begleichen Sie den noch laufenden Kredit in voller Höhe - lösen diesen also ab.
Forward-Darlehen: Diese Option kommt in Frage, wenn Sie sich die Zinsen von heute für morgen sichern möchten. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn das Zinsniveau aktuell sehr niedrig ist.

Vergleichen Sie Konditionen frühzeitig: Zinssätze und den Effektivzins, Laufzeiten und Zinsbindungen, Tilgungsoptionen und Sondertilgungen sowie natürlich die Gesamtkosten, die Sie am Ende für die Anschlussfinanzierung gezahlt haben werden.

Finanzierungspartner für die Anschlussfinanzierung wechseln: Funktioniert das?

Ja! Sie sind frei, die Anschlussfinanzierung bei dem Kreditgeber Ihrer Wahl aufzunehmen. Oftmals ist das sogar sinnvoll, aber das gehört individuell geprüft. Es gibt klare Vor-, aber auch mögliche Nachteile.

Ein Wechsel kann sinnvoll sein, da Sie dadurch mitunter bessere Konditionen bei einem neuen Kreditgeber erhalten. Schließlich verschaffen Sie sich automatisch, durch den angestrebten Wechsel, auch einen Überblick über den Markt und seine Zinssätze sowie Konditionen.

Offensichtlich ist ein Wechsel aber mit einem gewissen organisatorischen Aufwand verbunden, weshalb Sie diesen frühzeitig in die Wege leiten sollten. Sie müssten sich also noch etwas früher um die Anschlussfinanzierung kümmern.

Zinsanpassung oder Umschuldung: Was ist besser?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Letztlich hängt das davon ab, ob Sie bei einem neuen Kreditgeber (Umschuldung) bessere Konditionen als beim alten Kreditgeber (Zinsanpassung) erhalten. Auch hier sollten Sie die Vor- und Nachteile ganzheitlich vorab analysieren, um eine durchdachte Entscheidung zu treffen.

Zinsanpassung/Prolongation - Vorteile und Nachteile

Zu den Vorteilen zählen typischerweise:

Der einfache und unkomplizierte Ablauf, da keine neue Grundschuld eingetragen wird.
Notar- und Grundbuchkosten entfallen folglich.
Der zeitliche und organisatorische Aufwand ist überschaubar.
Sie kennen Ihren Finanzierungspartner schon, womöglich werden Ihnen als guter Schuldner daher sehr gute Konditionen angeboten.
Planungssicherheit, da der nahtlose Übergang zur Anschlussfinanzierung beim selben Institut vollzogen wird.

Vorteilhaft kann das speziell bei einer kleinen Restschuld sein, da Sie sich so Aufwand und die Kosten durch die Umschreibung der Grundschuld sparen.

Welche Nachteile sind zu bedenken?

Die Zinssätze und weiteren Finanzierungskonditionen müssen nicht unbedingt das beste Angebot am Markt sein.
Ihr Verhandlungsspielraum ist tendenziell begrenzt, da der Kreditgeber bei einer Prolongation nicht zwangsläufig im Wettbewerb zu neuen Kreditgebern steht.
Womöglich haben Sie bei der Laufzeit und Tilgungshöhe weniger Flexibilität.

Umschuldung - Vorteile und Nachteile

Typische Vorteile der Umschuldung sind:

Sie vergleichen die verfügbaren Angebote am Markt und können das beste Angebot wählen.
Durch die große Auswahl kann zusätzliche Flexibilität bei der Zinsbindung, Tilgungshöhe oder bei Sondertilgungen entstehen.
Womöglich reduzieren Sie Ihre Gesamtkosten.
Kann besonders attraktiv sein, sofern sich der Immobilienwert oder Ihre Bonität seither sehr stark verbesserten.

Die möglichen Nachteile:

Die Grundschuld wird umgeschrieben, wodurch Kosten im Hinblick auf Grundbuch und Notar entstehen.
Der Aufwand ist aus organisatorischer Sicht höher.
Es ist meistens etwas mehr Vorlaufzeit erforderlich.
Bei einer sehr kleinen Restschuld oftmals nicht lohnend.

Fazit: Stellen Sie die Finanzierung Ihres Eigenheims auch in Zukunft auf sichere Beine

Die Planung rund um die Anschlussfinanzierung gehört nicht aufgeschoben: Damit Sie Ihr Eigenheim weiterhin in vollen Zügen genießen und die noch ausstehende Schuld planmäßig abzahlen können. Neben den verschiedenen Möglichkeiten, haben Sie auch im Hinblick auf die Kreditgeber eine große Auswahl. Für Übersicht sorgt der Vergleich der Sparda Bank Berlin - damit vergleichen Sie direkt mehr als 400 Darlehensgeber.

Fragen zu Anschlussfinanzierung

Was passiert, wenn keine Anschlussfinanzierung rechtzeitig abgeschlossen wird?

Normalerweise geht das laufende Darlehen, da ja weiterhin eine Schuld besteht, in eine variable Verzinsung über. Das ist häufig deutlich teurer, auch ergibt sich so keine Planungssicherheit.

Wie lassen sich Zinsen im Voraus sichern?

Dafür gibt es ein Forward-Darlehen. Sie schreiben den Zinssatz, der zum Abschluss des Forward-Darlehens existiert, auf mehrere Jahre fest. Sollten die Zinssätze dann ansteigen, würden Sie weiterhin den niedrigen vereinbarten Zins zahlen.

Welchen Einfluss nimmt der Immobilienwert auf die Anschlussfinanzierung?

Sofern die Immobilie heute mehr wert ist als damals, kann das zu vorteilhaften Konditionen führen, da die Immobilie damit effektiv eine größere Sicherheit für den Kreditgeber liefert.

Müssen Unterlagen erneut eingereicht werden?

Ja, da Sie mit Anschlussfinanzierungen eine neue vertragliche Bindung gegenüber dem Kreditgeber eingehen. Essentielle Unterlagen, wie zum Einkommen, der Restschuld und der Immobilie, sind daher erneut einzureichen.

Können sich monatliche Raten dadurch reduzieren?

Durch eine geringere Tilgung, einen niedrigeren Zins oder eine längere Laufzeit kann sich die monatliche Rate am Ende direkt oder indirekt reduzieren. Häufig resultieren reduzierte monatliche Raten aber in höheren Gesamtkosten.