Welche Fragen sollte man bei einer Baufinanzierung stellen?

27.01.2026 • Lesedauer 7 Minuten • Letzte Aktualisierung 27.01.2026 • Autor: Sparda-Bank Berlin Online Redaktion

So bereiten Sie sich auf Ihr Finanzierungsgespräch für den Hausbau vor

Mit einer Baufinanzierung treffen die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens: Während das damit finanzierte Eigenheim zugleich einen neuen Lebensabschnitt einläutet. Bei aller Vorfreude auf diesen großen Meilenstein, sollten sich künftige Eigenheimbesitzer frühzeitig auf das Finanzierungsgespräch vorbereiten - und auch wichtige Rückfragen stellen.

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Verheiratetes Paar in einem Finanzierungsgespräch für Hausbau mit einem Berater — Finanzierungsgespräch für Hausbau

Vorbereitung auf ein Finanzierungsgespräch - auf einen Blick!

1. Vorbereitung ist alles: Mit den richtigen Fragen verschaffen Sie sich eine realistische Einschätzung über die Kosten, Risiken und langfristigen Verpflichtungen.
2. Nicht nur das Einkommen zählt: Banken berücksichtigen neben der Bonität die zu finanzierende Immobilie, eingebrachtes Eigenkapital, Vermögenswerte und Zukunftsplanung.
3. Heute an morgen denken: Eine frühzeitig geplante Anschlussfinanzierung sichert Sie über das ursprünglich bezogene Darlehen hinaus ab.

Wichtige Fragen zu Ihrer Baufinanzierung und dem Hauskauf

"Wie viel" Immobilie können Sie sich realistisch leisten? So, dass die Finanzierung dieser auch dann noch tragbar ist, wenn sich die Dinge im Leben einmal unverhofft ändern? Welche Kaufnebenkosten kommen auf Sie zu und präferieren Sie einen Neu- oder Bestandsbau?

Neben diesen grundsätzlichen Fragen, die über das Für und Wider beim Kauf eines bestimmten Objekts entscheiden, sollten Sie im Gleichschritt an präzise, die Finanzierung betreffende Fragen denken.

Ganz wichtig: Scheuen Sie sich nicht im Gespräch mit der Bank Rückfragen zu stellen, sich Einzelheiten genau erklären zu lassen und gegebenenfalls um Alternativvorschläge zu bitten. Sie gehen mit der Baufinanzierung eine langfristige Kreditverbindlichkeit ein - es ist auch für Ihren Gegenüber völlig nachvollziehbar, dass Sie über jeden Teilaspekt bestmöglich informiert sein möchten.

Wir haben nachfolgend ganz typische Fragestellungen inklusive einer weiterführenden Erklärung für Sie vorbereitet.

Klarheit zu den Konditionen und Kosten schaffen

1. Frage: Wie hoch sind der Soll- und effektive Jahreszins?

Speziell der Effektivzins ist wichtig: Er bildet die tatsächlichen Zinsgesamtkosten des Darlehens ab und ist daher eine wichtige Vergleichsgröße. Aktuell bewegt sich dieser in einem Spektrum zwischen rund 3,65 % und 3,89 % p.a., je nach Laufzeit und etwaiger Zinsbindung.

2. Frage: Wie lang ist die Zinsbindung?

Eine längere Zinsbindung resultiert in Stabilität und Planbarkeit. Meist fallen bei längeren Zinsbindungen aber zugleich höhere Effektivzinsen an, da sich die Bank versucht gegenüber der künftigen Zinsentwicklung abzusichern, wenn sie die Zinsen aufgrund der laufenden Zinsbindung nicht anpassen kann.

3. Frage: Welche Gesamtkosten kommen auf Sie zu?

Lassen Sie sich von Ihrem Bankberater nicht nur eine einzelne Monatsrate aufzeigen, sondern fordern Sie eine Aufstellung über die Gesamtkosten. Darin enthalten sind Zins- und Tilgungszahlungen sowie etwaige Bearbeitungsgebühren.

4. Frage: Gibt es zusätzliche Kosten oder Bearbeitungsgebühren?

Beides wirkt sich auf die Gesamtkosten aus. Vergewissern Sie sich daher, ob Sie tatsächlich alle Gebühren und Kosten im Blick haben. Idealerweise gibt es gar keine Bearbeitungsgebühren!

Wie kann man eine Baufinanzierung sinnvoll absichern?

Finanzielle Absicherung ist keine Option, sondern eine vorausschauende Notwendigkeit - speziell beim Hauskauf. Denn die Zukunft ist nie hundertprozentig planbar, mit der Baufinanzierung gehen Sie aber eine langfristige Schuld ein.

Es gibt viele unterschiedliche Möglichkeiten und Stellschrauben, bei denen Sie ansetzen können. Idealerweise nutzen Sie diese in ihrer Ganzheit oder zumindest einen für Sie vorteilhaften Mix. In Frage kommen dafür zum Beispiel:
Einkommen absichern, zum Beispiel über kontinuierliche Weiterbildungen oder in Form einer Berufsunfähigkeitsversicherung.
Die Familie sollte auch im Todesfall abgesichert sein, beispielsweise über eine Risikolebensversicherung.
Allgemeine finanzielle Rücklagen sollten vor, während und nach dem Hausbau kontinuierlich aufgebaut werden.
Immobilienspezifische Rücklagen sind getrennt davon zu bilden, zum Beispiel für notwendige Reparaturen oder Modernisierungen.

Bei der Auswahl der Baufinanzierung können Sie sich zudem indirekt über mehr Flexibilität bei den Tilgungsraten und eine frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung absichern.

Typische Fragen zur Laufzeit, Tilgung und Rückzahlungsflexibilität

1. Frage: Welche Tilgungshöhe ist empfehlenswert?

Merken Sie sich diese Faustregel: Je höher die Tilgungsrate, desto kürzer läuft das Darlehen für den Hausbau, da es innerhalb kürzerer Zeit abbezahlt wird - was zugleich die Zinsbelastung reduziert.

Selbstverständlich dürfen Sie sich bei der Tilgungshöhe aber nicht übernehmen: Stellen Sie am besten einen Haushaltsplan auf, um eine Übersicht über Ihr monatliches Budget zu erhalten. Planen Sie außerdem mit genügend Puffer, falls Sie einmal größere Anschaffungen binnen eines Monats stemmen müssen.

2. Frage: Lässt sich die Tilgungshöhe während der Laufzeit anpassen?

Das würde für Sie zusätzliche Flexibilität bei der Baufinanzierung schaffen, falls sich einmal unverhofft höhere Ausgaben oder reduzierte Einnahmen (beispielsweise bei Selbständigen) ergeben.

3. Frage: Sind Sondertilgungen möglich?

Mit Sondertilgungen erhalten Sie zusätzlichen Spielraum, zum Beispiel bei Gehaltserhöhungen oder einer Erbschaft. Bei der Sparda Bank Berlin erhalten Sie deshalb die Möglichkeit einer kostenfreien Sondertilgung bis zu 5 % jährlich.

4. Frage: Sind Risiken abgesichert?

Eine Risikoabsicherung, zum Beispiel durch Ratenpausen oder eine vorübergehende Entlastung, hält Ihnen im Ernstfall den Rücken frei - beispielsweise bei Elternzeit oder einer plötzlichen Arbeitslosigkeit beziehungsweise einem Jobwechsel.

Woran ist bei der Anschlussfinanzierung zu denken?

1. Frage: Was passiert nach Ablauf des ursprünglichen Darlehens?

In den meisten Fällen verbleibt eine Restschuld, der Hausbau ist also noch nicht vollständig abbezahlt. Dann rückt die Anschlussfinanzierung in den Fokus.

2. Frage: Wann sollten Sie sich erstmals mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen?

Frühzeitig! Es ist nicht falsch, sich schon einige Jahre zuvor damit proaktiv auseinanderzusetzen.

3. Frage: Lassen sich Zinsen bereits heute festmachen?

Mit Forward-Darlehen können Sie Zinsen für die Baufinanzierung auf mehrere Jahre in die Zukunft festmachen. Das kann empfehlenswert sein, wenn Sie das aktuelle Zinsniveau für besonders attraktiv halten.

4. Frage: Wie wirkt sich die ursprüngliche Baufinanzierung auf die Anschlussfinanzierung aus?

Umso höher ihre Tilgungsrate bei der ursprünglichen Baufinanzierung, desto niedriger ist die verbleibende Restschuld - wodurch die Anschlussfinanzierung günstiger wird.

Was prüfen Banken bei einer Baufinanzierung?

Auch wenn die Prüfung und finale Entscheidung den Kreditgebern obliegt, ist es aus Kreditnehmersicht hilfreich zu wissen, wie die Bank dabei vorgeht und was sie überhaupt prüft. Die dadurch gewonnene Transparenz können Sie zugleich in die Vorbereitung des Finanzierungsgesprächs einfließen lassen.

Persönliche und finanzielle Kriterien

Einkommen: Höhe, Regelmäßigkeit und Nachhaltigkeit (beispielsweise unbefristeter vs. befristeter Arbeitsvertrag)
Haushaltsrechnung: Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben
Eigenkapitalquote: Umso mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger das Darlehen und Risiko der Bank
Bonität: Prüfung der Zahlungsmoral, SCHUFA, bestehende Kredite und andere finanzielle Verpflichtungen
persönliche Situation: Etwaige Unterhaltspflichten, Haushaltsmitglieder, aktuelle und künftige Lebenssituation
Vermögenswerte: Rücklagen und beispielsweise Aktien- und ETF-Depot oder andere Immobilien

Die Immobilie unter der Lupe

Mikro- und Makrolage der Immobilie und Status Quo sowie perspektivische Entwicklung des regionalen Immobilienmarkts
Zustand, Baujahr und etwaiger Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf
objektiv ermittelter Marktwert in Relation zum Kaufpreis
geplante Nutzung (Selbstnutzung oder Vermietung)
Aspekte der Nachhaltigkeit, zum Beispiel Energieeffizienz und Bauweise, da sich beides auf den Werterhalt auswirkt
Sicherheiten: Grundschuld und Beleihungswert

Fazit: Mit den richtigen Fragen erhalten Sie Klarheit - das lohnt sich.

Im Finanzierungsgespräch treffen Sie weitreichende Entscheidungen, die Sie in Form der Baufinanzierung über Jahre oder gar mehr als ein Jahrzehnt begleiten werden. Eine präzise Vorbereitung darauf ist zwangsläufig notwendig: Der erste Schritt ist stets, sich selbst eine Übersicht über die Baufinanzierungen zu verschaffen. Bei der Sparda Bank Berlin vergleichen Sie dafür mehr als 400 Darlehensgeber.

Fragen zu Finanzierungsgesprächen

Wie viel Eigenkapital bringen Sie beim Hausbau idealerweise mit?

Empfohlen wird gemeinhin ein Eigenkapitalanteil, der etwa 20 bis 30 % der Gesamtkosten entspricht. Klassisch deckt das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten vom Hauskauf.

Ist eine Baufinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital möglich?

Prinzipiell schon, jedoch geht das automatisch mit höheren Zinsen/Kosten und Tilgungsraten einher. Zudem ist es generell schwieriger eine Baufinanzierung zu erhalten, wenn gar kein Eigenkapital eingebracht wird.

Welcher Zeitraum ist bei Auszahlungen von Baufinanzierungen einzuplanen?

Sofern alle Unterlagen vollständig eingereicht wurden und keine Rückfragen auftreten, kann die beantragte Summe oftmals schon innerhalb von zwei bis sechs Wochen ausgezahlt werden.

Werden etwaige Fördermittel berücksichtigt?

Ja, Förderdarlehen wie solche von der KfW oder von Wohn-Riester werden bei der Antragstellung berücksichtigt. Beide können die tatsächlichen Gesamtkosten reduzieren.

Welche weiteren Voraussetzungen gelten bei der Baufinanzierung über die Sparda Bank Berlin?

Sie müssen für die Kreditaufnahme mindestens einen Genossenschaftsanteil in Höhe von 52 Euro erwerben - damit werden Sie ein Mitglied, zudem schüttet der Anteil eine Dividende aus.