Baufinanzierung: Ratgeber und Tipps

Erster Einblick in das Thema Immobilienfinanzierung

Der Weg in die eigenen vier Wände wirft in der Regel viele Fragen auf. In unserem Baufinanzierungsratgeber geben wir Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen und Tipps für das Thema der Immobilienfinanzierung.

Eins ist jedoch sicher: Ob kaufen oder bauen – die Sparda-Bank Berlin ist ein verlässlicher Partner und steht Ihnen bei allen Fragen gerne zur Verfügung.

NIEDRIGZINSPHASE - GÜNSTIG IN DIE EIGENE IMMOBILIE

Wie Hauskäufer von der Euro-Krise profitieren

Geht es überhaupt noch billiger? Die Zinsen für Immobilienkredite sind auf einem historischen Tief. Möglich macht das ausgerechnet die Schuldenkrise. Worauf Käufer und Bauherren jetzt achten müssen.

Was auf den Straßen Athens die Gewalt eskalieren lässt, verzückt indirekt die Häuslebauer in der Bundesrepublik. Die Euro-Schuldenkrise beschert den Deutschen historisch niedrige Zinsen für Baudarlehen. Die Unsicherheit auf den Finanzmärkten sorgt dafür, dass Bundeswertpapiere bei Investoren sehr gefragt sind. Das spült Finanzminister Wolfgang Schäuble nicht nur billiges Geld in die Kassen, die niedrige Rendite der Staatsanleihen lässt auch die Zinsen der Hypotheken purzeln.

Ein weiterer Grund für die extrem billigen Kredite: Auch die Hypothekenbanken in Deutschland profitieren von der Flucht in die Sicherheit. Investoren reißen ihnen sogenannte Pfandbriefe - also Anleihen, die durch deutsche Immobilien besichert sind und deswegen als sehr sicher gelten – aus der Hand. Die Banken zahlen also für frisches Geld niedrige Zinsen und geben diesen Vorteil an ihre Kunden weiter.
 
Zum Vergleich: Vor zehn Jahren lagen die Zinsen im Schnitt fast doppelt so hoch. Selbst vor einem halben Jahr mussten Immobilienkäufer noch 20 Prozent mehr für klassische Annuitätendarlehen berappen als heute. Diese Kredite gelten als die typische Baufinanzierung in Deutschland. Über die Dauer der Zinsbindung ist die monatliche Belastung bei dieser Darlehensform immer gleich.

Schnell runter von den Schulden

Finanzexperte Herbst empfiehlt, bei den derzeitigen Niedrig-Zinsen eine höhere Tilgungsrate zu wählen, um den Schuldenberg schneller abzutragen „Wer seinen Lebensstandard für die zusätzliche finanzielle Belastung nicht einschränken muss, sollte zwei bis drei Prozent Tilgung vereinbaren.“ Darüber hinaus sollten Kreditnehmer darauf achten, Sondertilgungsrechte zu vereinbaren.

Wer wirklich die Top-Konditionen von seiner Bank bekommen will, sollte genügend Erspartes mitbringen. Denn welchen Zins der Hauskäufer am Ende tatsächlich zahlt, hängt hauptsächlich von der Höhe des Eigenkapitals ab.

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MIETEN ODER KAUFEN?

In die eigenen vier Wände - Warum Sie ein Haus bauen sollten

Seit den 1990er Jahren ist der Wohnungsbau drastisch eingebrochen, der von Mehrfamilienhäusern noch stärker als der von Eigenheimen. 2009 gab es einen neuen Minusrekord. Das Angebot wird knapper, vor allem in wirtschaftlich stabilen und erst recht in wachstumsstarken Städten. Hier ist auf mittlere Sicht mit deutlich steigenden Mieten und Hauspreisen zu rechnen. Wer vorher gekauft hat, profitiert davon. Wer noch Mieter ist, stöhnt.

Zwar sind auch die Staatshilfen für Bau und Kauf derzeit mager. Doch diese sollten ohnehin nicht der entscheidende Faktor für die Entscheidung sein, ob Sie kaufen oder Mieter bleiben. Da gibt es andere, bedeutsamere Gründe: Wohngefühl und künftige Wohnkosten. Doch immer wieder hört und liest man Argumente, die von Hausbau und -kauf abraten.

Was von ihnen zu halten ist, untersuchen wir im Folgenden:

Bankrate vs. Miete

Wer mietet, zahlt anfangs jeden Monat spürbar weniger als jemand, der ein vergleichbares Haus oder eine Wohnung erwirbt. Aber für beide ändern sich die Summen im Laufe der Zeit: Mieten können nach dem Gesetz alle drei Jahre um bis zu 20 Prozent steigen. Kreditraten können je nach Vertrag alle fünf, zehn oder fünfzehn Jahre klettern, aber auch sinken - je nach Zinsentwicklung. Auf lange Sicht können die Mieten doppelt so hoch sein wie heute, während die Raten des bezahlten Hauses auf Null sinken.

Als Mieter kann man so viel Geld sparen, dass man mit gleichem Einsatz am Ende reicher ist

Es gibt Dutzende von Rechnungen, die die Vermögensentwicklung von Mietern und Hauseigentümern vergleichen. Jede hat ein anderes Ergebnis – und dieses hängt auffällig stark davon ab, wer die Kalkulation beauftragt hat: Waren es Vermieter- oder Mieterverbände, lohnt der Kauf eher nicht. Waren es Bausparkassen und Fertighausanbieter, dann rentiert sich der Hausbau immer. Das Fazit: Mit solchen Vergleichsrechnungen kann man alles beweisen. Oder, wie Winston Churchill sarkastisch meinte: "Ich glaube nur an die Statistiken, die ich selbst gefälscht habe."

Dreist fälschen tut hier keiner. Aber es geht immer um Prognosen, und da schraubt jeder an den Zahlen, wie es ihm genehm ist: Bei den Mietfreunden bleiben Mieten und Immobilienwerte niedrig, dagegen sind die Kreditzinsen eher hoch. Bei den Förderern des Wohneigentums ist es umgekehrt. Doch in der Realität haben meist beide Seiten Unrecht. Denn beide unterstellen etwas, das in Wirklichkeit fast nie vorkommt: dass sich Mieter und Eigentümer gleich verhalten. Sie nehmen an, dass der Mieter das, was er fürs Wohnen weniger ausgibt, stets in den Sparstrumpf steckt. Nach aller Lebenserfahrung stimmt das aber nicht: Das beim Wohnen Ersparte wird eher ausgegeben als beiseite gelegt. Zudem ist Geldvermögen stärker von Kurseinbrüchen und Schuldnerpleiten bedroht als Immobilienvermögen, wie die jüngste Finanzkrise deutlich gezeigt hat.

In Wirklichkeit geht es meist so zu: Eigentümer zahlen jahrzehntelang ihren Kredit ab. Irgendwann haben sie es geschafft - mal fünf, mal fünfzehn Jahre vor der Rente. Dann steht plötzlich jeden Monat eine beträchtliche Geldsumme zusätzlich zur Verfügung – sagen wir 600 Euro. Von diesem Geld geben Eigentümer aller Erfahrung nach nur einen Teil aus; den anderen sparen sie. Damit erklärt sich, dass Immobilieneigentümer nach einschlägigen Vergleichsstudien mit etwa 60 Jahren nicht nur ein Immobilienvermögen haben, das Mieter nicht besitzen, sondern dass auf ihrem Konto darüber hinaus im Durchschnitt auch noch zigtausende Euro mehr liegen als auf dem von Mietern, die gleich viel verdienten wie sie selbst.

Die Deutschen sterben aus, darum haben wir bald Häuser und Wohnungen im Überfluss

Aussterben tun wir nicht, aber wir werden weniger. Das dauert allerdings. Und zugleich werden die einzelnen Haushalte immer kleiner - wegen der vielen allein lebenden Alten und der Individualisierung der Jüngeren. Wenn die Haushalte im Durchschnitt kleiner werden, gibt es mehr von ihnen. Noch bis ungefähr 2030 dürfte die Zahl der Haushalte schneller wachsen, als die Zahl der Menschen schrumpft. Erst danach wird die Anzahl der nachgefragten Wohnungen allmählich zurückgehen.

Allerdings gibt es noch einen dritten Effekt: Wir konsumieren immer mehr Wohnfläche. Nach dem Krieg verfügte jeder Westdeutsche im Schnitt über karge 12 Quadratmeter, nach dem ersten Aufbauboom über 25 - und heute hat jeder 40 Quadratmeter. Die Ostdeutschen haben rasant aufgeholt, von 26 Quadratmetern 1990 auf mehr als 36 Quadratmeter heute. Und der Wunsch nach mehr Fläche hält an. Auch das befördert den Druck auf dem Wohnungsmarkt.

Hinzu kommt eine vierte Erscheinung, deren Größe derzeit noch unbekannt ist: die künftige Einwanderung. Die Massenarbeitslosigkeit von heute wird in Arbeitskräftemangel umschlagen, wenn der Anteil der Alten immer größer wird. Die Jüngeren, die dann hier leben, werden die anfallende Arbeit nicht mehr schaffen. Neue Menschen braucht das Land, und die benötigen Häuser und Wohnungen. Davon entstehen zu wenige: Der Neubau entspricht nicht einmal einem halben Prozent der schon vorhandenen Wohnungen. Zugleich gilt die Faustregel: Jedes Jahr verschwindet still und leise etwa ein Prozent der Wohnungen vom Markt. Meist nicht durch spektakuläre Abrisse, sondern indem kleinere Wohnungen zusammengelegt, schlechte nicht mehr vermietet, andere in Büros verwandelt oder zu Zweitwohnung gemacht und dann nur noch gelegentlich genutzt werden. Mehr Haushalte, zugleich weniger Wohnungen: So entsteht Mangel.

Die Zeiten sind zum Bauen oder Kaufen viel zu unsicher

Irgendwelche Ungewissheiten gibt es immer. Aber wenn nicht gerade der eigene Job auf der Kippe steht, spricht oft gerade diese Unsicherheit fürs Bauen und Kaufen. Denn in wirtschaftlichen Wackelphasen sind die Preise eher niedrig. Ebenso die Zinsen: Sie rutschten in der Wirtschaftskrise 2008 so tief wie nie seit Kaiser Wilhelms Zeiten.

Durch die derzeitige Euro-Schuldenkrise sind sie sogar noch stärker gesunken. Und bei aller Ungewissheit sind in den kommenden Jahren zwei Entwicklungen denkbar, die heutige Käufer erfreuen: entweder schwaches Wachstum auf längere Zeit oder ein Boom mit verschärfter Inflation. Erholt sich die Wirtschaft kaum und bleiben die Zinsen niedrig, dann ist eigenes Geld in der Immobilie gut angelegt und jenes der Bank kostet wenig Zinsen. Oder es kommen steigende Preise, Mieten und Zinsen. Dann ist es gut, vorher gekauft zu haben: Man kann dem Klettern der Mieten entspannt zugucken und dem der Hauspreise sogar erfreut, denn damit steigt der Wert des selbst bewohnten Vermögens.

Heutzutage weiß kaum noch jemand, wie und wo er in zehn Jahren lebt

Ein in näherer Zukunft möglicher Umbruch im Leben ist ein starkes Argument, Mieter zu bleiben - etwa ein Umzug, drohender Jobverlust oder unklare Perspektiven im Familienleben. Doch schon bei einem Zeithorizont von zehn Jahren kann sich der Kauf eines Hauses lohnen. Wird irgendwann doch ein Umzug nötig, ist ein Teil des Kredits abbezahlt und von einem gut gewählten Haus auch der Preis gestiegen. Dann bleibt selbst nach Abzahlen der restlichen Schulden eine hübsche Summe übrig, die den Neuanfang versüßt.

Mein Geld ist zu fest gebunden

Spontane Entscheidungen für den Neuwagen, den schicken Urlaub oder ein paar Monate Auszeit vom Job sind für frischgebackene Hauseigentümer in der Tat meist nicht drin. Und bei einem heißen Aktientipp haben sie eher kein anlagebereites Geld auf dem Konto. Aber beides ist auf längere Sicht von Vorteil: Das verkonsumierte Geld ist mit Sicherheit weg, das riskant investierte wahrscheinlich auch. Schon über solidere Geldanlagen sagt der Investoren-Volksmund: "Hin und her macht die Taschen leer." Umgekehrt gilt: Ist das Geld buchstäblich immobil, bleiben die Taschen voll.


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EIGENHEIM VERWIRKLICHEN

So wird der Traum vom Eigenheim wahr

Für die meisten Menschen sind die eigenen vier Wände die größte Investition im Leben. Niedrige Zinsen machen den Bau oder Kauf derzeit attraktiv.

Von wegen spießig - das eigene Haus ist bei den Deutschen groß in Mode. Befeuert wird der Run auf Stein, Glas und Beton vor allem von sehr günstigen Kreditkonditionen. "Die niedrigen Zinsen lassen den Kaufpreis umgerechnet um 20 bis 30 Prozent sinken", erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Dieser Effekt wirkt dem zum Teil rapiden Anstieg der Kaufpreise in vielen Städten entgegen.

Übers Knie brechen sollte man den Hauskauf trotzdem nicht. Sicher, nur die wenigsten treffen die Entscheidung für die eigenen vier Wände rein nach finanziellen Gesichtspunkten. Bei der oftmals größten Investition im Leben spielen emotionale Gründe eine gewichtige Rolle: Das Häuschen im Grünen steht für Selbstverwirklichung, Unabhängigkeit und langfristige Sicherheit. Doch gerade weil der Kauf einer Immobilie noch über Jahrzehnte die Haushaltskasse belastet und sich Fehlgriffe kaum korrigieren lassen, ist ein Blick auf die Finanzen Pflicht.

Bauen oder kaufen?

Der Geldbeutel bestimmt auch maßgeblich darüber, welcher Haustyp infrage kommt. Platz eins auf der Preisskala belegt das freistehende Einfamilienhaus, danach folgen das Reiheneckhaus, die Doppelhaushälfte, das Reihenmittelhaus und schließlich die Eigentumswohnung. Dabei ist ein Neubau in allen Fällen teurer als der Kauf einer gebrauchten Immobilie. Diese Reihenfolge gilt natürlich nur für Objekte, die sich in der Größe, Lage und Ausstattung ähneln.

Wie ist das Wohnumfeld?

Ist diese grundsätzliche Entscheidung getroffen, sollte auch die Mikrolage - also das direkte Wohnumfeld - beleuchtet werden. Gibt es in der Nähe Supermärkte, Schulen und Spielplätze? Wie hoch ist die Lärmbelastung? Wie weit ist die nächste U-Bahn-Station entfernt? Wer lebt in der Nachbarschaft? Wenn eine junge Familie beispielsweise in eine Gegend zieht, in der eher Senioren wohnen, kann der Geräuschpegel der Kinder schnell zum Ärgernis werden.

Wie hoch sind die Folgekosten?

Bauherren werden für die mitunter lange Planungs- und Bauzeit mit einer Immobilie entschädigt, die ihren Wunschvorstellungen entspricht und auch beim Thema Energieeffizienz auf dem neuesten Stand ist. Das dämmt die Folgekosten erheblich ein. "Die Gewährleistung für Neubauten beträgt in der Regel fünf Jahre", sagt Sahr von der Stiftung Warentest. Nach dem Einzug haben Häuslebauer im Schnitt zehn Jahre Ruhe, bevor größere Instandhaltungsarbeiten anfallen. Ganz anders die Lage bei Gebraucht-Immobilien: Die komplette Sanierung eines Altbaus kann genauso kostspielig wie ein Neubau ausfallen. Die Folgekosten sollten Immobilienkäufer stets im Auge behalten und finanzielle Rücklagen bilden.

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WISSENSWERTES ZUR BAUFINANZIERUNG

Kredit, Notar und Versicherung - Das 1x1 der Baufinanzierung

Das Townhouse ist ein Traum! Der Preis klingt fair. Aber reicht auch das Geld? Was Sie auf jeden Fall wissen sollten, bevor Sie weiterträumen.

Wie funktioniert die Finanzierung des Eigenheim?

Nur die Wenigsten dürften so viel Geld auf der hohen Kante haben, um ihr Traumhaus in bar zu bezahlen. Folglich muss man sich für die Immobilie Geld leihen. Dafür gibt es zahlreiche Möglichkeiten. Die gängigste Variante ist ein Darlehen von der Bank. Dabei werden nicht nur die Höhe des Kredits, sondern auch die zu zahlenden Zinsen und die Laufzeit festgelegt. Größter Vorteil: die hohe Planungssicherheit, denn die Monatsraten bleiben immer gleich.

Eine weitere sehr beliebte Finanzierungsmöglichkeit ist der Bausparvertrag. Doch bevor der zukünftige Immobilienbesitzer an sein Geld kommt, muss er einen Teil der Summe selbst ansparen. Die Sparzinsen sind zwar in der Regel niedrig, dafür kann man sich heute schon ein günstiges Darlehen für die Zukunft sichern. Bausparen ist also nichts für Spontane, sondern eher für Menschen, die lange im Voraus planen.

Was kann ich mir leisten?

Wie teuer Ihr Traumhaus sein darf, hängt im Wesentlichen von zwei Größen ab: der maximalen monatlichen Rate und dem angesparten Eigenkapital. Die Monatsrate bestimmt sich danach, wieviel Kapital Sie im Monat zur freien Verfügung haben, ohne auf andere Dinge verzichten zu müssen.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Je nachdem, ob ein Makler im Spiel ist, können mehr als zwölf Prozent vom Kaufpreis an Nebenkosten hinzukommen.

Die Grunderwerbsteuer beläuft sich je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Umschreibung verlangt das Grundbuchamt circa 0,6 Prozent vom Kaufpreis. Schließlich kassiert noch der Notar circa 2 Prozent des Kaufpreises.

Was macht der Notar?

Ohne das Siegel eines Notars darf in Deutschland kein Immobiliengeschäft abgeschlossen werden. Notargebühren sind gesetzlich vorgeschrieben und werden anteilig vom Kaufpreis berechnet.

Hilft der Staat mit?

Ja, allerdings nicht mehr so üppig, wie noch zu Zeiten der Eigenheimzulage. Aber auch heute gibt es Zuschüsse von Bund, Ländern und Kommunen, mit denen sich viel Geld sparen lässt.

Welche Tilgungsrate soll ich wählen?

Die niedrigen Hypothekenzinsen verführen zum Kauf. Wer aber dabei eine geringe Tilgung von nur einem Prozent wählt, läuft Gefahr, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung zu hoch ist, sodass die Raten nicht mehr bezahlt werden können. Deshalb lieber eine Tilgung von zwei Prozent oder mehr wählen.

Wie unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins?

Der Nominalzins ist der Zins, den Sie jährlich für das Immobiliendarlehen zahlen müssen. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich die Verwaltungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute, gibt also die Gesamtkosten realistischer wieder. Beim Vergleich von Kreditangeboten sollten Sie sich also nie am Nominalzins, sondern immer nach dem Effektivzins orientieren.

Welche Versicherungen benötige ich?

Wer selbst baut, benötigt auf jeden Fall eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Sie zahlt, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt. Wesentlich mehr Geld kostet eine Bauleistungsversicherung, die dann zum Tragen kommt, wenn der Rohbau oder Bauteile beschädigt werden. Ist das Haus dann fertig, brauchen Immobilienbesitzer eine Wohngebäudeversicherung. Sie übernimmt Leitungswasser-, Feuer- oder Hagelschäden.

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